Apartamento em Rio Uruguai, Sao Jose do Rio Preto/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é uma unidade autônoma em construção no bloco 15 do empreendimento "RIO URUGUAI", localizado na Boa Vista, São José do Rio Preto/SP. A avaliação do imóvel é de R$ 167.000,00 e o lance inicial nas duas praiças é de R$ 98.963,30. O imóvel possui uma hipoteca ativa em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) e está sob alienação fiduciária para a mesma entidade. A classificação de risco é **Alto**. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação do imóvel (R$ 167.000,00) e o lance inicial nas duas praiças (R$ 98.963,30) é de R$ 68.036,70. - **Estimativa de Custos Ocultos**: O imóvel possui uma hipoteca ativa no valor de R$ 140.264,41 e está sob alienação fiduciária para a CEF. Além disso, há um encargo inicial na hipoteca de R$ 445,15. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: A localização da Boa Vista em São José do Rio Preto sugere uma demanda moderada para imóveis residenciais. No entanto, a presença de débitos e encargos pode limitar a liquidez imediata. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas**: - Hipoteca ativa em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) no valor de R$ 140.264,41. - Alienação fiduciária para a CEF no valor de R$ 80.276,31. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: A descrição visual não está disponível, mas o imóvel é descrito como "em construção", localizado no 3º pavimento. - **Impacto da Localização**: A Boa Vista é uma região com demanda moderada para imóveis residenciais em São José do Rio Preto. No entanto, a presença de débitos e encargos pode limitar o valor de mercado. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma visita física ao imóvel para avaliar o estado de construção e a qualidade geral. - Verificar se há outros débitos ou encargos não mencionados na matrícula. - Consultar relatórios de preços de venda recentes na região para entender melhor o valor de mercado. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "225527", "cartorio": "1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "Unidade Autônoma", "endereco": "RIO URUGUAI, Bloco 15, Unidade 401", "bairro": "Boa Vista", "cidade": "São José do Rio Preto", "estado": "SP", "area_m2": 90280.0, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação é de diligência adicional para garantir a precisão da avaliação antes de qualquer decisão final.