Apartamento em Vitta Parque dos Lirios, Ribeirao Preto/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão --- #### **1. Resumo Executivo** O imóvel em análise é um apartamento na Torre 4, Bloco B, do Vitta Parque dos Lírios, localizado na Avenida Governador Mario Covas, Ribeirão Preto/SP. Com uma área total de 89.200 metros quadrados e valor de avaliação de R$ 160.000,00, o lance inicial no leilão é de R$ 94.815,14. A análise financeira indica um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial para investimento. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta riscos significativos, incluindo débitos pendentes e uma alienação fiduciária ativa. **Classificação de Risco:** Médio --- #### **2. Análise Financeira e Comercial** - **Cálculo do Deságio:** - Valor de Avaliação: R$ 160.000,00 - Lance Inicial: R$ 94.815,14 - Deságio: R$ 160.000,00 - R$ 94.815,14 = R$ 65.184,86 - **Estimativa de Custos Ocultos:** - O imóvel está sujeito a uma alienação fiduciária ativa em favor da Caixa Econômica Federal no valor de R$ 128.192,40. - Além disso, existe um débito hipotecário anterior que foi cancelado mas pode ser relevante para entender o histórico financeiro do imóvel. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** - A região de Ribeirão Preto é uma área com potencial de crescimento imobiliário, especialmente em projetos residenciais. O apartamento está localizado em um empreendimento em fase de construção, o que pode aumentar sua valorização futura. - No entanto, a liquidez do ativo será afetada pela necessidade de quitar os débitos pendentes e a alienação fiduciária. --- #### **3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica** - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados:** - Alienação Fiduciária ativa em favor da Caixa Econômica Federal no valor de R$ 128.192,40. - Histórico de hipoteca cancelada com a Caixa Econômica Federal. - **Verificação de Integridade:** - Nenhuma intimação ou pendência jurídica não listada foi presumida. A análise baseou-se exclusivamente nos dados fornecidos na matrícula e nas informações adicionais. --- #### **4. Avaliação Física e Mercadológica** - **Análise do Estado do Imóvel:** - Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização e Tipo de Zoneamento/Região:** - A localização no Vitta Parque dos Lírios, em Ribeirão Preto, sugere um potencial de valorização futura. O projeto é residencial e está em fase de construção, o que pode aumentar sua atratividade para compradores. --- #### **5. Veredito do Consultor** - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional - A oportunidade apresenta um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, indicando potencial de investimento. - No entanto, a situação jurídica do imóvel é complexa, com débitos pendentes e uma alienação fiduciária ativa. É crucial realizar uma diligência adicional para entender completamente as implicações financeiras e legais antes de proceder à arrematação. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação técnica do imóvel. - Verificar o histórico completo das contas pendentes com a Caixa Econômica Federal. - Consultar um advogado especializado em imóveis para entender completamente as implicações da alienação fiduciária. --- #### **6. Dados Extraídos (JSON)** ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "209.910", "cartorio": "ARCA DE RIBEIRÃO PRETO - SP"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Avenida Governador Mario Covas nº 7.555, Torre 4, Bloco B, Apto. 03", "bairro": null, "cidade": "Ribeirão Preto", "estado": "SP", "area_m2": 89.200, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise detalhada do imóvel, considerando tanto os aspectos financeiros quanto jurídicos. A recomendação de exigir diligência adicional reflete a necessidade de entender completamente as implicações antes de proceder à arrematação.