Casa em Sorocaba/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é uma unidade residencial autônoma no condomínio "Residencial 32 Morada R&D", localizado na Bairro da Terra Vermelha, Sorocaba/SP. A avaliação do imóvel é de R$ 126.806,00 e o lance inicial para a arrematação é de R$ 73.455,30. A análise indica um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial de compra. No entanto, há riscos associados à situação jurídica do imóvel, incluindo encargos pendentes e alienação fiduciária. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** A diferença entre a avaliação (R$ 126.806,00) e o lance inicial (R$ 73.455,30) é de R$ 53.350,70. - **Estimativa de Custos Ocultos:** Os custos ocultos podem incluir despesas com corretores, taxas de registro e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Considerando uma taxa média de 2% para o ITBI, a estimativa seria de R$ 1.485,67. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A região é residencial e está em um bairro comum, sugerindo que a liquidez pode ser boa. No entanto, o valor do imóvel é relativamente baixo para a área, o que pode limitar as opções de aluguel. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados:** - Alienação fiduciária ativa à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF. - Encargos pendentes de financiamento com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF, valorizando R$92.838,00. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência não listada foi presumida. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, a análise física é limitada. - **Impacto da Localização:** A localização no Bairro da Terra Vermelha é comum, o que pode influenciar negativamente o valor de mercado em comparação com áreas mais exclusivas. O tipo de zoneamento residencial padrão não oferece grandes vantagens de valorização. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Recomendado para Arrematação. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação atual dos encargos pendentes e negociar com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF. - Analisar a viabilidade de venda no mercado local ou considerar opções de aluguel. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "234653", "cartorio": "14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SOROCABA - SP"}, "imovel": { "tipo": "unidade residencial autônoma", "endereco": "Rua Lázaro de Oliveira, nº 170", "bairro": "Terra Vermelha", "cidade": "Sorocaba", "estado": "SP", "area_m2": 49.76, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação final é baseada na oportunidade de compra com deságio significativo e na necessidade de diligências adicionais para mitigar riscos jurídicos.