Apartamento em Vitta Valentina, Ribeirao Preto/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em fase de construção na Vitta Valentina, localizado em Ribeirão Preto/SP, com uma área total de 89,349 m² e valor de avaliação de R$ 140.000,00. O lance inicial está definido como R$ 81.964,82 para ambas as praças. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial de compra a preços abaixo do mercado. No entanto, há vários ônus e dívidas associados ao imóvel que precisam ser considerados. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio (Valor de Avaliação - Lance Inicial):** \[ R\$ 140.000,00 - R\$ 81.964,82 = R\$ 58.035,18 \] O deságio representa uma oportunidade de compra a preços significativamente abaixo do valor de avaliação. - **Estimativa de Custos Ocultos:** - **Hipoteca Cancelada:** A hipoteca anterior foi cancelada em 2020 no valor de R$ 80.451,50. - **Alienação Fiduciária:** O imóvel está sob alienação fiduciária pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL por uma dívida de R$ 90.329,00, que será reembolsada em 360 parcelas mensais. - **Condomínio:** A convenção do condomínio foi estabelecida em 05/05/2020. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está em fase de construção, o que pode limitar a liquidez imediata. No entanto, uma vez concluída a obra e entregue ao comprador, haverá potencial para geração de renda através do aluguel ou venda futura. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca Cancelada (2020): CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, R$ 80.451,50. - Alienação Fiduciária Ativa: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, R$ 90.329,00. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos na matrícula. A integridade da análise está confiada nos dados apresentados. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** O imóvel é um apartamento em fase de construção, com área total de 89,349 m², incluindo áreas privativa, comum e de circulação. A descrição visual não está disponível. - **Impacto da Localização e do Tipo de Zoneamento:** Ribeirão Preto é uma cidade com crescimento econômico e populacional, o que pode aumentar a demanda por imóveis residenciais. O tipo de zoneamento residencial e a localização na rua Tito Bonagamba nº 350 são favoráveis para investimentos imobiliários. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Recomendado para Arrematação. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma visita ao local para avaliação física mais detalhada. - Solicitar uma análise técnica da obra em andamento. - Verificar a situação atual do financiamento e quitação das dívidas fiduciárias. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "196.349", "cartorio": "1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS COM RIBEIRÃO PRETO - SP"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "rua Tito Bonagamba nº 350, Torre 5, Bloco F, Vitta Valentina", "bairro": null, "cidade": "Ribeirão Preto", "estado": "SP", "area_m2": 89.349, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação final é baseada na oportunidade de compra a preços abaixo do mercado e na necessidade de diligências adicionais para garantir a integridade jurídica do ativo.