Casa em Retiro, Volta Redonda/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. **Resumo Executivo** O imóvel localizado em Volta Redonda/RJ é uma propriedade com área total de 387,00 m² e área construída de 199,11 m², situado no bairro Retiro. A avaliação do imóvel é de R$ 580.000,00, com lance inicial de R$ 369.642,29 em ambas as praiças. A análise indica que o deságio entre a avaliação e o lance inicial é significativo, sugerindo uma oportunidade potencial para arrematação. No entanto, a presença de uma hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal (CEF) adiciona risco à transação. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. **Análise Financeira e Comercial** - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$ 580.000,00) e o lance inicial (R$ 369.642,29) é de R$ 210.357,71. - **Custos Ocultos:** A hipoteca ativa na CEF no valor de R$ 190.000,00 pode gerar custos adicionais ao arrematar o imóvel. Além disso, os emolumentos e custas relacionados à transferência do imóvel devem ser considerados. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A propriedade está localizada na zona urbana de Volta Redonda, uma área com potencial para geração de renda através de aluguel. No entanto, a liquidez pode ser afetada pela necessidade de pagamento da hipoteca. #### 3. **Análise da Matrícula e Situação Jurídica** - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados:** - Hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal (CEF) no valor de R$ 190.000,00. - Propriedade consolidada em favor da CEF devido à inadimplência dos mutuários-adquirentes. - **Verificação de Integridade:** A matrícula indica que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais legais ou convencionais, exceto pela hipoteca ativa na CEF. Nenhuma intimação ou pendência não listada foi presumida. #### 4. **Avaliação Física e Mercadológica** - **Análise do Estado do Imóvel:** A descrição visual/foto do local não está disponível, mas o imóvel tem uma área construída de 199,11 m², o que sugere um tamanho razoável para a região. - **Impacto da Localização e do Tipo de Zoneamento/Região no Valor do Bem:** A propriedade está localizada na zona urbana de Volta Redonda, uma área com boa proximidade às infraestruturas urbanas, o que pode aumentar seu valor de mercado. #### 5. **Veredito do Consultor** - **Recomendação Final:** Recomendado para Arrematação - **Próximos Passos Sugeridos:** Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel, confirmar a situação atual da hipoteca e realizar diligências adicionais para garantir a liquidez financeira. #### 6. **Dados Extraídos (JSON)** ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "4879", "cartorio": "2º Ofício de Justiça de Volta Redonda-RJ"}, "imovel": { "tipo": "Terreno e Edificação", "endereco": "Rua Nova Friburgo, nº 126", "bairro": "Retiro", "cidade": "Volta Redonda", "estado": "RJ", "area_m2": 387.00, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": false, "credor": null}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação final é baseada na oportunidade de arrematação com um deságio significativo e a necessidade de lidar com a hipoteca ativa na CEF.