Apartamento em Cond Esmeralda Ville, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção localizado na Rua Hermógenes (Professor de Ioga), 117, na Freguesia de Guaratiba, com uma área total de 69,01m² e valor de avaliação de R$123.000,00. O lance inicial para o leilão é de R$70.507,67 em ambas as praças. A situação jurídica apresenta vários ônus, incluindo hipoteca e alienação fiduciária. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$123.000,00) e o lance inicial (R$70.507,67) é de R$52.492,33. - **Estimativa de Custos Ocultos:** Os custos ocultos podem incluir débitos como hipoteca (R$7.823.877,04), alienação fiduciária e outros encargos vencidos. A soma total desses débitos é significativa e pode afetar a liquidez do imóvel. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O potencial de geração de renda está ligado à conclusão da construção e ao valor comercial do apartamento. No entanto, o alto nível de débitos pode limitar a liquidez imediata. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca em 1º grau no valor de R$7.823.877,04. - Alienação fiduciária feita por Santos Souza em favor da Caixa Econômica Federal. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** O imóvel é um apartamento em construção, com detalhes técnicos sobre seu layout e área total. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** A localização na Freguesia de Guaratiba pode ser atraente para investidores interessados em áreas residenciais. No entanto, o alto nível de débitos pode afetar a atratividade do imóvel. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação mais detalhada da situação jurídica e dos débitos. - Investigar a viabilidade de pagamento ou refinanciamento dos débitos existentes. - Analisar o mercado local para entender melhor o potencial de venda do imóvel após sua conclusão. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "452294", "cartorio": "AV. NILO PEÇANHA, 12-6º ANDAR"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Hermógenes (Professor de Ioga) nº 117", "bairro": "Guaratiba", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 69.01, "quartos": null, "vagas_garagem": 2 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, destacando os pontos de risco e sugestões para ações futuras. A recomendação de exigir diligência adicional é baseada na necessidade de uma avaliação mais profunda da situação jurídica e dos custos ocultos associados ao imóvel.