Apartamento em Cond Ed Albatroz III, Guaruja/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel em questão é um apartamento localizado no Edifício Albatroz III, na cidade de Guarujá-SP, com uma área útil de 150,03m² e uma avaliação de R$792.000,00. O lance inicial para a arrematação está definido em R$504.752,93. A análise indica que o deságio entre a avaliação e o lance inicial é significativo, sugerindo um potencial de investimento interessante. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta riscos, especialmente relacionados à hipoteca ativa na CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** A diferença entre a avaliação do imóvel (R$792.000,00) e o lance inicial (R$504.752,93) é de R$287.247,07. - **Estimativa de Custos Ocultos:** O principal custo oculto identificado é a hipoteca ativa na CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no valor de R$608.000,00. Além disso, há o encargo de juros e mora que deve ser considerado. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está localizado em Guarujá, uma região com boa demanda por propriedades residenciais. A área útil de 150,03m² é razoável para um apartamento e pode gerar renda através da locação. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados:** - Hipoteca ativa na CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no valor de R$608.000,00. - A hipoteca está em garantia do financiamento concedido a NADJANE WANDERLEY RODRIGUES PEREZ. - **Verificação de Integridade:** - Não foram identificadas intimações ou pendências jurídicas adicionais além dos dados fornecidos. A hipoteca ativa é o principal ônus mencionado. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização e do Tipo de Zoneamento/Região:** Guarujá é uma cidade com boa infraestrutura e demanda por propriedades residenciais. A localização no 16º andar ou 18º pavimento pode influenciar o valor do imóvel, mas não há informações específicas sobre a qualidade da construção ou a visibilidade. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma visita ao imóvel para avaliar seu estado físico. - Solicitar um relatório de avaliação técnica do imóvel. - Verificar a situação atual da hipoteca e os encargos pendentes com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "120469.2.0091287-51", "cartorio": "CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE GUARUJÁ"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Taubaté nº 85, ap. 161", "bairro": null, "cidade": "Guarujá", "estado": "SP", "area_m2": 150.03, "quartos": null, "vagas_garagem": 2 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação de exigir diligência adicional é baseada na necessidade de verificar o estado físico do imóvel e a situação atual da hipoteca para garantir uma tomada de decisão informada.