Apartamento em Lago Azul, Manaus/AM

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel em análise é um apartamento localizado no Condomínio Residencial Verona Premium, na Avenida Professor Paulo Graça, Lago Azul, Manaus/AM. O lance inicial de R$77.622,60 está abaixo da avaliação do FGTS de R$84.990,00, indicando um deságio de aproximadamente R$7.367,40. A situação jurídica é complexa, com a propriedade consolidada em nome da Caixa Econômica Federal (CEF) como credora fiduciária. A localização no centro de Manaus sugere potencial para geração de renda e liquidez. No entanto, o risco associado à situação jurídica é classificado como Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O valor de avaliação do FGTS (R$84.990,00) está ligeiramente acima do lance inicial (R$77.622,60), resultando em um deságio de R$7.367,40. - **Custos Ocultos**: O principal custo oculto é a dívida pendente com a CEF no valor de R$58.876,52, que será assumida pelo novo proprietário se o imóvel for arrematado. - **Potencial de Liquidez/Renda**: A localização do imóvel no centro de Manaus sugere um potencial para geração de renda através da locação ou venda futura. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - **Hipoteca**: Ativa, credora: Caixa Econômica Federal (CEF). - **Alienação Fiduciária**: Ativa, credora: Caixa Econômica Federal (CEF). - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além das explicitamente mencionadas na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, mas a área de divisão privativa é de 40,39m². - **Impacto da Localização**: A localização no centro de Manaus, em um condomínio premium, sugere valorização e potencial para geração de renda. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: Recomendado para Arrematação. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Investigar a situação atual da dívida com a CEF e possíveis opções de pagamento ou refinanciamento. - Analisar o mercado local para determinar o potencial de valorização e liquidez. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "004465.2.0007388-29", "cartorio": "5º OFÍCIO DE MANAUS - AM"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "AVENIDA PROFESSOR PAULO GRACA, N. 1302 Apto. 202 BL 120, LAGO AZUL, MANAUS/AM", "bairro": null, "cidade": "Manaus", "estado": "AM", "area_m2": 40.39, "quartos": 2, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal (CEF)"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal (CEF)"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, baseada exclusivamente nos dados fornecidos. A recomendação final é de arrematação, considerando o potencial de valorização e liquidez na região, embora com um risco médio associado à situação jurídica atual.