Apartamento em Cond Res Plano e Vila Carmosina Victorio Santim, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento no Condomínio Residencial Plano & Vila Carmosina, localizado na Rua Victorio Santim, nº 2776, na Vila Carmosina - Distrito de Itaquera, com uma área privativa coberta edificada de 32,480m². A avaliação do imóvel é de R$ 230.000,00, e o lance inicial em ambas as praças é de R$ 139.015,11. O deságio entre a avaliação e o lance inicial é significativo, indicando uma oportunidade potencial de compra abaixo do valor mercado. A situação jurídica indica que o imóvel está sob alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal. Classificação de Risco: Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre a avaliação do imóvel (R$ 230.000,00) e o lance inicial (R$ 139.015,11) é de R$ 89.984,89. - **Estimativa de Custos Ocultos**: Os custos ocultos podem incluir taxas de registro, ITR (Imposto Tributário sobre a Propriedade), e possíveis custos de reparo ou manutenção do imóvel. Sem informações específicas sobre débitos ou encargos, é difícil estimar com precisão, mas esses custos podem variar entre 5% a 10% do valor de compra. - **Potencial de Liquidez**: A região de Itaquera é uma área residencial com boa liquidez de mercado. O imóvel pode ser vendido rapidamente após a arrematação, gerando um retorno rápido sobre o investimento. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados**: - Alienação Fiduciária para a Caixa Econômica Federal (R$197.189,00). - **Verificação de Integridade**: Não foram identificadas intimações ou pendências jurídicas não listadas nos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, é impossível realizar uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização**: A Vila Carmosina é uma área residencial com boa infraestrutura e proximidade a pontos de interesse. O tipo de zoneamento residencial contribui para um valor de mercado estável. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final**: Recomendado para Arrematação. **Próximos Passos Sugeridos**: Realizar uma visita ao imóvel para avaliação física, consultar relatórios de preços recentes na região e confirmar a situação atual da alienação fiduciária. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "330.089", "cartorio": "LIVRO Nº 2 - REGISTRO 9º OFICIAL DE REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS DA CAPITAL"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Victorio Santim, nº 2776", "bairro": "Vila Carmosina", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 32.480, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação é baseada em uma oportunidade de compra abaixo do valor mercado, com riscos médios relacionados à situação jurídica atual.